美国不动产投资小贴士

走，到夏威夷买房去！

夏威夷作为度假胜地，房地产市场的活跃程度也不能忽视。想要投资夏威夷房产，该注意些什么呢？

文 | 郎朗 发自夏威夷

随着美国经济的逐步回暖，大多数美国大中城市的房地产市场也重新升温，开始了新一轮的增长周期。夏威夷作为传统的度假胜地，度假房产市场一直非常活跃，即便是在美国楼市整体低迷的时期，夏威夷州主要城市的房价也远高于平均水平。从去年下半年开始檀香山等城市房价明显回升，在新一轮的房产投资热潮中，除了传统的美国本土和日本、韩国的海外投资人群以外，来自中国内地的投资客的数量也有明显的攀升。《世界博览》记者走访了檀香山资深房产经纪朱继雄先生，了解到了投资美国不动产的一些小贴士：

W 在美国投资房产就可以申请美国绿卡？

Z 美国政府鼓励投资移民主要要看两个标准——投资的数额和提供的就业机会，这两个指标缺一不可，只投资但是提供不了就业，或者提供了就业投资金额达不到都不可以。哪个中介如果告诉你，只要花点钱，买个房子，就能移民，你绝对不要相信。

W 传说美国有些地方可以一美元买一栋房子，有这种事吗？

Z 曾经有这样的说法，但那是一般人不会去住的区域。因为房主欠的钱太多，银行拿出来拍卖。银行为了赶紧甩掉这些房子，做了这种宣传。为什么？因为这是负资产，银行拿着房子赚不到钱，还要交地税。银行不想交税，宁愿甩掉它。比如底特律，最近整个城市都宣布破产了，净流失人口达到20万。你说你在这样的地方买个房子有什么投资价值？谁会去住？

要记住，不论在哪个城市，如果房子卖得过分的便宜，那一定有它的原因。有些地方经济不好，就业机会少，人口在减少，房子升值的很慢。当然，如果你自住也没什么问题，但是做海外投资没什么可能，很多情况下还是个大陷阱。有的破房子连管道都被拆掉了，你得花一大笔钱装修。如果地段真的不好，租不出去，放在那儿，又会被人打破了，损坏了。

W 在美国投资房地产都涉及什么税费呢？

Z 在美国投资房产主要涉及两部分费用：第一是地产税。每个城市、每个州的税收标准都不一样，比如加州的地税是政府评估价的1%，檀香山比较低一点是0.35%。政府每年都会对每块土地进行评估，给出一个评估价，土地所有者要根据这个评估价和各州地税比例缴纳地产税。每年10 月地主都会收到政府对土地的评估价格，然后次年1 月份就要按比例缴纳。第二个就是公寓楼的物业管理费。现在随着水电的上涨，物业费每年都会涨一点。现在夏威夷大部分的物业管理费包括税费和排污费，还有就是电梯维护、保安这些物业公共部分产生的费用，电费、取暖等等要单交，所以在买房之前要问清楚。在美国，如果你不交物业费小区其他业主是可以通过业主委员会的决议把你的单元拍卖掉的。你在住进来前需要签署小区管理的协议，签了字你就必须遵守小区的管理章程，小区管理章程是非常严格的。

W 在美国买房都是有土地产权的吗？公寓楼怎么办？也有土地产权吗？

Z 当然不是， 美国的房产也是分两种， 一种是feesimple，就是连土地产权一起的房产；另一种叫leasedhold，就是只有房产没有地产。但是这和是独栋房子还是公寓楼是没关系的。以夏威夷为例，最大的地主还是政府，联邦、州和市三级政府拥有夏威夷30% 的土地。另外还有一些大型的土地基金，比如夏威夷最大的土地基金卡梅哈梅哈。这个基金的创始人是比夏普夫妇，夫人是夏威夷王国的公主，本身继承了大量土地，先生也是大地产商，买了很多地。Royal Hawaii 购物中心，Kahala 酒店这些赚钱的大商家都是租用他们的土地，还有就是别墅区Hawaii Kai，都是高价别墅，但一开始都是租这个基金的地，那些豪宅都是没有地产的，这两年才开始出售了一些地产出去。在美国投资房地产一定要看清楚是否有土地产权。80年代末曾经有一位日本投资客就吃过大亏。他花了4000万购买了Hawaii Kai海边的一大片商场，但是这个商业综合体是没有土地产权的，租的卡梅哈梅哈基金的地。不知道他的经纪有没有告诉这片商业地产每年都要交地租。土地资源有限，地租每年都在涨价，他后来负担不起了，去和地主打官司，当然也打不赢，这位日本商人一气之下就放弃了这片房产，扔了不管了，基金把这片地连同上边的物业一起收回来了。4000万就这样打了水漂了。

W 那么公寓楼的土地产权要怎么计算呢？

Z 如果是带有土地产权的公寓楼的话，每一户都会得到和自己使用面积挂钩的一定比例的土地产权。我建议大家如果投资房地产，要尽量买断土地产权。因为土地是稀缺资源，每天都在上涨，一天涨5块你不觉得怎么样，几年下来也就好几万了。如果没有土地产权，每年都要交地租给地主，还要交地产税。一般情况下和地主签约，都是由租用方负担土地税的。地主都是净赚利润。

W 国内在讨论收物业税，也就是对房屋的升值来收税。这里有吗？

Z 这里没有，只有土地需要给政府交税。物业只需要缴纳管理费。那是交给业主委员会的，业主委员会再雇佣物业管理公司，物业公司是代替业主委员会来监督每个业主，要按照小区的章程办事。如果个别业主不能遵守规定，那么物业公司会代表业主委员会起诉个别业主。中国的物业管理显得比较混乱，这不是物业管理公司能力有限。我相信中国的小区也都有规章制度， 只是人们整体上对制度遵守的程度比较低。

W 对于中国人来说，现在是投资美国房地产的好时机吗？

Z 这也要看地点。别的地方不敢说，就夏威夷来说，应该是个不错的机会。夏威夷州比美国平均的房地产价格要略高一些，因为国际卖家很多。目前这一个增长周期才刚刚开始，而且这里的特点就是土地资源比较有限，如果你想做长期投资应该是个好时机。所谓长期投资，就是5 到10 年。这里的房地产市场还是比较平稳的，周期在10 年左右，中国那种短平快的暴利模式在美国是不存在的，但是在美国投资对于你分担在国内的投资风险是很好的选择。夏威夷上一次的房地产市场的低谷在2009 年，2011 到2012 是个平稳期，今年开始反弹了。

W 您认为什么样的房型比较适合投资？

Z 这个要看个人的投资偏好了。有人喜好公寓，觉得买了就可以出租，而且公寓相对便宜，对资金量少的人来说价位合适。但资金量大的买家，我还是建议投资别墅，终究土地才是紧缺资源，有钱的话，买一块地当然更适合投资。从地段上讲，目前我接触到的中国投资者，比较喜欢从檀香山市中心到欧胡岛东部地区，这里是中产阶级社区，比较安全，比较方便。从价位上看，目前六七十万到200万之间价位的，不论独栋住宅还是公寓单元交易最活跃，只要放出来很快就卖掉了。300万以上的当然是特定客人才会买，交易当然会比较缓慢。

W 现在夏威夷的国际买家以哪个国家的人为主？中国的买家多吗？

Z 我们现在没办法统计投资者的国籍。但是从来访者数量看，日本人还是夏威夷最大的来访人口，每年100万左右，中国大陆的访客是14 万，相差将近10 倍。如果有1% 的日本访客买房子，那就是1万人，就算5% 中国客人买房子，也才五六千。这个绝对数量的区别还是很大的。当然，这两年中国来的房地产投资者确实开始多了，我最大的中国客人投资了500 万，买了个独栋别墅。我听说的也有投资额更大的，投了780万。

W 就您的接触来看，什么样的人会做房地产的投资呢？是要移民过来自住？还是纯粹投资，自己并不打算来夏威夷常住？

Z 每个人的目的都不同。有的为了孩子来上学，给孩子买了房子。也有纯粹投资的，就是放一点资产在不同地方，这是他整体理财规划的一部分。每个人想法都不同，没有可总结的特性。

W 美国投资的人都需要注意些什么呢？

Z 这边买房子有很多文件需要看清楚。首先，产权要明晰。之前说过了，有没有土地产权有很大区别。

第二，他们自己的产权拥有形式要想清楚。我们一般有四种产权拥有形式，根据个人的需求，要选择合适的产权拥有形式。这四种分别是个人拥有、夫妻共同拥有、共同拥有和按比例共同拥有。夫妻共同拥有最大的好处是什么呢？比如你先生做生意欠了债，债主来封他的财产的时候，是不能动夫妻共同拥有的财产。第三种共同拥有形式呢，比如你和你父母共同拥有，一旦你父母过世了，他们持有的那部分产权自动过户到你的名下，不需要缴纳额外税费。按比例共同拥有，是指两个或多个人共同出资，按出资比例共同拥有。一旦一位共同拥有人过世了，他名下的那部分产权就过户给他的直系继承人，不用担心其他投资者会占有。这都有不同法律意义的，投资者要根据自己的目的选择合适的拥有形式。

第三，要考虑如何付清房款，是否需要贷款。美国的房地产市场是完全向国际买家开放的，外国人一样可以在美国银行申请房贷，但是你必须出示合格的在自己国家的纳税证明，证明你有收入，能偿还。当然还是要收入比较高的阶层了，比如一个月收入两三万人民币的人。外国人在美国买房是享受国民待遇的，和美国公民的政策完全一样，但是当外国人卖房子时，政府要预扣你的卖房基金。在美国卖房子如果比买房子的价格高，也就是你通过卖房得到了收入，需要交10%的联邦税，5%的夏威夷州税。如果是本国人，会在你卖完房子，核算出你有收益才交税，但是外国的卖家在核算之前就会预扣你的税金，等卖完房子，核算出来你并没有收益，这些预扣费用会再退还给你。　　　　

最后，我建议来投资房地产的中国投资客还是要提前做一些功课，了解一下当地的市场。除非你有一个非常可以信任的人帮你对接和打理，你还是要多做一些功课。很多房产经纪也是抱着挣一笔是一笔的目的，投资者自己还是需要保持警觉。要根据自己的目的，选择合适的物业。