中国治理房价可效仿

平抑高房价日韩有高招

同为东亚国家，同为人多地少的国家，同为城市化速度极快的国家，日韩两国的城市化进程非常值得中国借鉴。

作者：韦知天

北上广深同比涨幅高达20％，26个主要城市涨幅超10％，69个城市房价上涨……2013年中国房价以“涨声”收尾，这与2013年年初各地制定的房价控制目标相差甚远。2014年刚刚开始，就有多位专家高喊，“2014年房价还会继续上涨，下跌根本不可能”。而据一份最新数据显示，预计2014年房价将上涨5%，城市间分化的局面还将加剧。

城市化过快导致高房价

我国著名经济学家华生教授认为，说一千道一万，无论是户籍制度改革、城市流动人口的教育问题，还是失地农民问题、高房价问题等，都是我国城市化问题当中的子问题。

他在最近出版的新著《城市化转型与土地陷阱》一书》中说，中国城市化的速度在改革开放以后明显加快，特别是进入新世纪以后，更加快速。中国的城市化是中国现代化程度的重要指标，代表着中国的未来发展方向，一个现代化的中国，必然是一个绝大多数人口都居住在城市里的中国。中国城市化也是中国经济加速发展的必然结果，在短短三十年间，中国已经成为世界第二大经济体，超越日本，居于美国之后，中国的城市，特别是东北沿海城市为中国经济总量的迅猛增加做出了主要贡献。

可是，由于中国发展的速度过快，城市化的速度过快，很多社会问题、经济问题都被挤压在其中，这使得中国的城市累积了太多的矛盾，因城市化而导致的群体**件也是不断增加，最突出的表现就是因为拆迁问题导致的社会事件不断出现。

中国城市化速度的加快最突出的表现就是居高不下的房价，这一点在北京、上海、深圳、广州等一线城市尤为明显。这些城市中心区的房价，已经让工薪阶层望而却步，辛苦工作一年，存下来的钱可能连买一线城市的一间厕所都不够。中央政府虽然通过限购等方式，运用行政杠杆进行调节，但是收效不大，北京等城市的房价在2013年又有较大涨幅。不断上涨的房价刺激了房产投机的“炒房行为”，也刺激开发商开发大户型以增加销售业绩，因为中国的房子只要造出来，往外卖问题还不是太大的，很多房产在预售期就被一抢而空。这就存在着突出的矛盾，一方面中低收入者买不起房，另一方面，高收入者将房产视作一种极佳的投资行为，手中拥有的住房远大于自己家庭的居住需求，存在大量闲置房。一方面，中低收入者无法拥有基本满足生活需要的住房，另一方面，高收入者的住房正高歌猛进地往奢侈化方面发展。由于高额利润，中国的银行也参与其中，房贷的压力与住房增值相比可以忽略不计，这让很多炒房者纷纷借助银行的资金买房、炒房，又进一步拉升了房价。

政府，尤其是地方政府也不愿意看到房价崩溃，银行也不愿意看到房价崩溃，所以中国的房价居高不下。由于分税制杠杆的存在，中国的很多城市已经出现了典型的土地财政的现象，地方政府通过卖地维持正常的财政运转，土地收入成为地方政府的重要财政支柱之一，于是地王不断涌现，记录不断刷新。开发商从政府手中拿地、盖楼，最后这些高额的成本还是转嫁到购房者头上。政府、开发商、银行形成了某种程度的联盟关系。

伴随高房价的是城市房屋租金的不断上涨。由于高房价、高租金的存在，中国的一线城市客观上已经形成了“有房者愈富，没房者愈穷”的格局，有房没房，生活质量天壤之别。很多城市原住民，通过房屋出租，对城市的新移民或流动人口，进行了财富的剥夺。畸形的房价加剧了城市的贫富分化。

日韩城市化进程值得中国借鉴

同为东亚国家，同为人多地少的国家，同为城市化速度极快的国家。日韩两国的城市化进程非常值得中国借鉴。华生教授认为，日韩与中国在城市化方面非常具有可比性。中日韩三国的土地资源都非常不足，他在书中引用了一组数据：据联合国2008年统计，日本的人口密度是每平方公里337人，韩国为487人，中国为139人，日本是中国的2.4倍，韩国是中国的3.5倍。从这组数据来看，日韩的土地资源比中国更为稀缺。他们城市化的空间比中国更小。

这两个国家在二战之后的城市化速度非常快，甚至比中国目前还要快得多。日本的城市人口占总人口的比例由1950年的37.4%上升到1975年的78.6%，韩国从1960年的27.7%增长为1990年的74.4%。简而言之，日韩的城市化进程在25、30年的时间内已经全部完成。它们的城市化比较成功，没有留下像墨西哥城那样巨大的贫民窟。城市居民的收入差距、城乡居民的收入差距，都比较小，用于衡量居民贫富差距的基尼系数，它们都低于0.3，这说明社会分配较为合理，社会没有出现贫富两极分化的严重局面。

据华生教授在书中提供的《中国统计年鉴2010》当中的数据，中国的城市化从1978年的18%，提高到2010年的47.5%。2012年12月初，西南财经大学中国家庭金融调查在京发布的报告显示，2010年的总过家庭的基尼系数是0.61，远远高于全球0.44的平均水平。

中国的城市化拉高的不仅仅是房价，还有物价。近年来，中国的蔬菜价格、水果价格等生活必需品的价格不断上涨。CPI的增长比银行存款的利率增长要快得多。普通老百姓的生活成本不断增加，存在银行的货币由于通货膨胀呈现贬值的趋势。这些又直接导致了城市贫富差距的加大。

由于户籍制度壁垒的存在，城市原住民和新移民、流动人口的生活质量也大相径庭。原住民可以通过房屋出租获得较高的收益，而对于没有买房的新移民和流动人口而言，如果他们选择居住在城市中心区，房租将占去他们工资收入的较大部分。这导致了城市的城乡结合部及某些城中村成为新移民和流动人口的聚集地，随着城市边缘的拓展，这些城市新移民和流动人口为了寻找低廉的房租，只能向更偏远的城市边缘地带搬迁。反观城市原住民以及较早购房的新移民，房屋成为他们最重要的财产，他们如果卖出一套城市中心区的房屋，用华生教授的话来说，“足以办理西方国家的移民”。

鉴于日韩与中国城市化具有极高的可比性，中国有理由借鉴日韩的成功经验，既能够很好地推进城市化的进程，提高城市化率，又要避免城市化成为城乡差距扩大、城市原住民和新移民收入差距扩大的不利局面，在推进城市化的过程中兼顾社会分配的公平与合理。

日韩实现城市居住公平的两大手段

华生教授认为，日韩在城市化进程中政策一直向新移民的首套普通安居住房倾斜，严格限制非自住房和高档大型住宅的发展，在保障房和商品房供给方面全力保障小户型自住房的发展。日韩两国的这种做法取得了很好的成效，它们都把稀缺的城市住房资源优先满足新移民的基本生存需要。他总结的日韩在城市化进程中实现城市居住公平的具体手段有两个，一是用税收手段打击住房炒作、食利行为，二是通过金融杠杆遏制投资房产牟利行为。

第一，在住宅的流转、保有、继承等环节上建立完整的税收调节体制，全面保护自住需要，挤压投资需求。

日韩在房屋流转环节，重所得税，轻交易税。日本1950年将土地、房屋收益纳入个人所得税体系，当年规定的个人所得税最高比例是50%，后又两次上调，1969年调整到75%。1975年至1980年间，有两次针对房产市场出现的新情况调整税制。1975年规定，长期保有的住宅如果出售获利2000万日元（时约10万美元）以下，可以享受20%的优惠税率，超过这个数目还按照75%征收个人所得税。1980年重新定义了长期保有的时间（从5年延长到10年）。

韩国对于住宅获利收益采取累进税率，1970年至1980年高速城市化时期，韩国规定，房屋转让收益在3000万韩元以下（相当于当今人民币18万元以下）基本税率为40%，加上防卫税和住民税附加，实际税率为47%-51%，其上快速累进，最高税率为60%，加上附加税后为70.5%-76.5%。韩国在1987年后对拥有土地房屋超过2年以上仍实行30%-50%的累进税率，转让未登记房屋则征收75%的单一税率，继续严格控制住宅转让所得。

以上数据均来自华生教授的研究，数据说明一清二楚——日韩通过高税收让房屋转让收益扣除税收后所剩收益占房屋转让收益的较小比例，让企图通过房产转让获利的人望而却步。这样有效地保证了，市场上交易的住房绝大多数是新移民购买的自住房产，也打击了奢侈型住房的发展。因为保有的豪宅面积越大，时间越长，需要交纳的税款就越多。

第二，建立个人住房贷款资信审核制度，使用金融杠杆遏制投资性需求。

日本的金融制度从根源上切断了某些投资者借助金融工具炒房的行为。日本对个人投资住房表面上没有限制，购房套数、首付比例、购房面积都没有限制，但是它将购房者家庭收入总量与贷款总量挂钩，绝大多数城市家庭无法通过房贷从银行那里取得大量资金用于房产投资。日本《商业银行住宅贷款条例》规定，个人申请房贷的年还款额度不得超过上年总收入的35%，家庭如有其他长期贷款须合并计算，贷款最长年限不得超过35年。这样一来，绝大多数家庭不能申请第二套房贷。而且日本的金融制度规定，在房贷未还完之前，房屋不得出租，“以租养贷”在日本没有可能。日本对于非自住房的贷款不予保险，加大了非自住房投资的风险。

如果中国政府能够仿照日韩的做法，通过税收和金融杠杆保障新移民自住房的需求，打击房屋食利行为，中国的房价一定能够得到平抑，中国的城市化进程也能够更加的和谐和公平，保障更大范围的人民群众的利益。

图表1:

中日韩城市化加速期的土地资源对比

国家/时期  人口密度（人/平方公里）   耕地面积（万公顷） 人均耕地面积（亩）

中国（2009年）     139 12199  1.37

日本（1950年）     221 584      1.05

韩国（1960年）     251  204     1.20

图表2:

日韩平抑高房价的两大手段

第一，在住宅的流转、保有、继承等环节上建立完整的税收调节体制，全面保护自住需要，挤压投资需求。

第二，建立个人住房贷款资信审核制度，使用金融杠杆遏制投资性需求。

图表3

2013年12月城市房价排行榜

排名 城市名称 平均房价      环比上月      同比上年

1    北京     37,469元/㎡    +3.01%       +29.39%

2    上海     28,482元/㎡    -0.57%       +11.19%

3    深圳     23,906元/㎡    -1.85%       +14.40%

4    厦门     21,179元/㎡    +0.29%       +22.48%

5    三亚     20,151元/㎡    +0.79%       -2.15%

6    温州     20,110元/㎡    -3.27%       -7.37%

7    杭州     19,415元/㎡    -0.73%        +0.51%

8    广州     18,406元/㎡    -1.56%        +11.10%

9    南京     17,400元/㎡    +1.46%        +20.20%

10   天津     14,500元/㎡    +1.26%        +7.69%

11   福州     13,829元/㎡    +1.33%         +17.60%

12   宁波     13,827元/㎡     -1.14%        -0.75%

13   金华     13,399元/㎡    +18.15%        +20.16%

14   珠海     12,451元/㎡     +2.85%        +18.58%

15   青岛     12,105元/㎡     -0.57%         +4.25%

                      （数据来源于全国房地产市场数据中心）

中国房价之“伤”

不久前，北京媒体报道了“井底人事件”。井底人的代表王秀青为了节省房租供孩子上学，竟然居住在丽都花园的地下井内，一住就是二十多年。有关部门对待这一事件的第一反应，是把这些“井底人”赶出地下井，用水泥将井盖封死。据最新消息，王秀青已经与北京城市学院签了劳动合同，城市学院给了他3600多元的月薪，还给他上了社保，分配了宿舍。敢问是所有的井底人，都有王秀青这样的好运气吗？

城市的住房问题是中国城市化进程中的首要问题。居者有其屋，是人最基本的生存需求。这也是一个社会提供给居民的最起码的生活保障。中国大陆经济日益发达，赶超美国，成为世界第一大经济体也是很有希望。看看我们的城市，越来越漂亮，越来越现代，摩天大楼比肩接踵，高档别墅层出不穷，可是我们的城市真的让每一个生活于期间的人感觉到温馨和温暖吗？高昂的房价无情地将很多人挡在了城市之外，虽然他们已经在这个城市打拼了多年，可是没有住房让他们无法真正融入。房子是什么，房子是家，有了房子才能称为“安家”，安了家，才可能在一个城市扎根。

中国政府早就注意到了高房价，也在采取措施遏制房价的畸形增长。可是仅仅是限购是不够的。只有采用日韩这样的做法，才可以从源头上遏制中国畸形的房产投资风潮，打击“炒房”现象，抑制房屋的过度型消费。中国政府应该意识到，城市化就是让更多的移民在城市中生根发芽，开花结果，把他们转变成城市人口。中国的城市化需要以更加包容的态度，需要撤除很多的壁垒，比如说户籍的壁垒，房价的壁垒。中国政府也应该认识到，中国城市的住房问题首先要解决的是很多城市新移民的自住房问题，开发的重点应该是满足居民最起码的居住需要的小户型住房。

现在中国的房产已经成为城市居民贫富差距扩大的一个最主要的因素，有房无房，天上天下。如果政府一味放任开发商抬高房价，放任开放商将开发重点放在大户型的超标住房上，而不兼顾更广大的普通民众的居住需求，中国的城市化就难以顺利完成。这也是在30年左右的时间里，中国的城市化率不如日韩增长迅速的一个原因。

笔者是金融史方向博士研究生，对中国房价问题思考也有多年，读了华生教授的新著《城市化转型与土地陷阱》后，真有醍醐灌顶之感。如果中国政府能够仿照日韩的做法，通过税收和金融杠杆保障新移民自住房的需求，打击房屋食利行为，中国的房价一定能够得到平抑，中国的城市化进程也能够更加的和谐和公平，保障更大范围的人民群众的利益。华生教授分析的这两个手段是为中国城市化开出的一剂良药。希望我们的城市，越来越温馨，越来越温暖，让生活在其中的每一个人都能在舒适的房屋里展开欢乐的笑颜。